Coretan Editor

Rumah Jadi Mahal Sebab Ejen lah Mark-up Harga!!

Rumah Jadi Mahal Sebab Ejen lah Mark-up Harga!!

Ada orang kata, rumah jadi mahal sebab ejen lah mark-up harga, betul ke? Beberapa minggu lepas, saya berbual dengan seorang mak cik yang nak beli rumah. point utama nya adalah harga rumah jadi mahal sebab ejen yang mark up harga.

Tapi, persoalannya betul ke tak?

Jenis-jenis pasaran hartanah

Sebelum kita pergi jauh, mari kita faham kan jenis-jenis hartanah yang di jual. Di Malaysia untuk pembeli biasa, cuma 3 pasaran yang ada.

Primary ( Underconstruction) – Ini rumah dari pemaju. Pemaju merancang membina rumah dan menjual pada pembeli. Kebiasaannya rumah masih dalam pembinaan, ia nya sudah di jual. Harga biasanya di tetapkan oleh pemaju.

Secondary (Subsale) – Ini rumah 2nd hand. Di jual oleh pemilik persendirian. Harga nya di tentukan pemilik tetapi kebiasaannya akan mengikut harga pasaran semasa.

Auction (Lelong) РIni adalah rumah yang di lelong oleh pihak bank atau mahkamah. Ini kerana pemilik rumah mempunyai hutang tak di bayar sama ada beliau berhutang sendiri atau menjadi penjamin. Harga nya ditentukan pelelong.

 

Skop Kerja Ejen Hartanah

Ejen hartanah biasanya akan uruskan 2 pasaran itu sahaja. Untuk underconstruction project, harga di tetap kan oleh pemaju. Harga nya tak boleh suka-suka hati nenek sebelah makcik ejen tu tadi untuk letakkan. Diskaun yang diberi pun sudah fix. Manakala untuk subsale, harga di tetapkan oleh pemilik rumah. Jadi kebiasaan nya pembeli yang mengatakan ejen memanipulasi harga adalah pada rumah subsale.

Persoalaannya? Betul ke?

Proses penjualan adalah seperti begini. Pemilik akan menghubungi ejen bagi menjualkan rumah nya. Biasanya pemilik dia dah ada harga yang dia nak. Ejen pula akan menasihatkan pemilik untuk menjual pada harga tertentu. Ini bergantung kepada pemilik tadi. Kebiasaannya kalau pemilik nak kan rumah terjual cepat dia perlu jual bawah harga pasaran. Jika mahu kan harga tertentu dan tak lah desperate nak jual, pemilik memang akan retain dengan harga dia nak. Key point yang mengawal harga rumah ini tadi adalah harga pasaran. Ye lah, kalau harga di kawasan tu RM 300,000 tak kan lah baik sangat nak jual RM100,000.

Ejen pula akan jualkan ikut kehendak pemilik dan nasihatkan ikut keadaan pemilik.

Ejen akan dapat kebiasaannya 3% dari harga jualan. Jadi mari kita kira bagaimana hasil yang ejen dapat.

Katalah harga rumah RM 350,000. Komisyen 3% bermaksud RM10500.

Dan katalah harga rumah di turun kan pula kepada RM 300,000, komisyen pula menjadi RM 9000.

Perbezaan hanya pada RM1500. Nampak besar kan? Tetapi sebenarnya tak juga kerana kerja yang nak dibuat untuk mengiklankan dan memasarkan rumah pemilik adalah agak sukar, memakan kos dan mengambil masa yang lama. Jadi kalau di kira, kalau lah ejen tu tamak sangat pun , tak bijak lah untuk hilang RM 9000 di sebabkan nak kejar lebihan RM1500.

Kebanyakan ejen hartanah berdaftar yang saya kenal, lebih suka kalau rumah terjual dengan cepat. Ini kerana, pemilik pun lebih gembira dan ejen juga gembira kerana amanah dapat diselesaikan dengan cepat. Sebab itu, ejen cuba menjual pada harga boleh di beli oleh pembeli dan tidak menganiaya pemilik dengan harga rendah yang tak masuk akal.

Harga Pasaran

Harga pasaran lah yang memain kan peranan mengawal harga. Harga pasaran ini bukan cuma harga di jual di kawasan tersebut. Ia nya adalah harga yang ditetapkan oleh bank. Katalah begini, Bank menilai harga rumah tersebut pada RM 400,000 sahaja. Jadi bank memberi pinjaman 90% dari RM400,000 tadi. Kalau harga di jual lebih dari RM 400,000 maka pembeli kena pandai-pandai lah cari duit lain untuk top up baki nya yang tak di biayai oleh bank. Oleh yang demikian bukan nya senang nak cari orang yang boleh beli lebih dari harga pasaran yang ditetapkan bank.

Bukan saya kata tak ada ejen yang cuba memainkan harga. Ada. Kebiasaannya di buat oleh broker tidak berdaftar. Broker kebiasaannya akan menjualkan harga rumah pada harga di ingini pemilik. Katalah harga maksimum pasaran RM300,000. Pemilik kata saya mahu bersih RM 280,000 sahaja. Baki sebanyak RM20,00 tu diberi kepada broker tadi. Maka broker akan berusaha keras supaya dia dapat pada harga yang dia mahu. Sedangkan ejen hanya caj 3% sahaja iaitu RM9000 malahan mengikut prosedur yang betul.

Jadi kenapa harga tak masuk akal? Yang itu akan saya tulis kan dalam artikel akan datang… Tunggguuuuuu…

 

Join The Discussion